Plan de negocio · Uso bancarioPlan de NegocioCasa Nagi · Coliving boutique
Coliving boutique en Son Cotoner (Palma): contratos mensuales no turísticos, ocupación objetivo del 98% respaldada por estancias de meses (media 6 meses trabajadores temporales, 1–3 meses Erasmus). Solicitud de financiación bancaria del 50% (€445.000) sobre activo en sociedad patrimonial con NOI operativo demostrable.
€890.000
Inversión total proyecto
50%
€445.000
€92.640
98% ocupación · contratos mensuales
13%
Rentabilidad NEXUS Palma
Resumen ejecutivo
Casa Nagi es un coliving boutique en Son Cotoner, Palma de Mallorca (10 habitaciones con baño en suite). El activo se explota mediante la plataforma operativa NEXUS con gestión integral: captación, contratos, cobros, mantenimiento y reporting mensual.
Modelo no turístico · contratos por meses
La explotación no es alquiler turístico: cada plaza se formaliza con contrato de arrendamiento mensual (renovable mes a mes), uso temporal justificado y documentación del inquilino. Es precisamente esta lógica de estancias de meses, no de días, la que sostiene el objetivo de 98% de ocupación anual: hay rotación planificada, pero cada habitación permanece alquilada casi todo el año porque los cinco perfiles se reparten la demanda.
- Trabajadores temporales (hostelería y servicios): contrato de trabajo temporal o carta de empresa · estancia media 6 meses en la isla · contrato de alquiler mensual vinculado.
- Erasmus+ y prácticas: convenio de movilidad o carta universitaria · estancias de 1–3 meses · contrato mensual por periodo académico.
- Profesionales y nómadas: contrato laboral, autónomo o prueba de actividad remota · contratos mensuales renovables según necesidad de estancia.
El 98% de ocupación no supone overbooking: refleja que, con contratos mensuales y perfiles complementarios, las suites raramente quedan vacías. Los ingresos son recurrentes y predecibles para el servicio de deuda.
El inmueble está en sociedad patrimonial, separando activo y operación. NEXUS acumula 4 años de operación en Palma (13% rentabilidad comprobada). Estructura de capital: 50% aportado por NEXUS (€445.000) + 50% financiación bancaria solicitada (€445.000).
10 habitaciones en Son Cotoner · sociedad patrimonial · valor de referencia €890.000.
Contratos mensuales renovables · media 6 meses trabajadores · 1–3 meses Erasmus. El 98% de ocupación se explica por estancias de meses, no por alquiler turístico.
Solicitud del 50% del proyecto: €445.000. Garantía hipotecaria sobre activo en sociedad patrimonial · LTV ~50% sobre valor €890.000.
Proyección 5 años · NOI año 1 €92.640 · 10 habitaciones · contratos por meses.
Justificación de la temporalidad: contratos mensuales, estancias de meses
Los trabajadores temporales permanecen una media de 6 meses; los Erasmus, 1–3 meses. Todos con contrato de alquiler mensual. Cuando baja un segmento (p. ej. hostelería en invierno), sube otro (Norte de Europa, Erasmus). La fila inferior muestra ocupación combinada estable todo el año — base del 98% anual sin recurrir al turismo.
Contratos de arrendamiento mensual · residencia temporal
Estancia temporal · traslado profesional / remoto
Contrato mensual renovable · estancia media 3–6 meses
Contrato temporal de trabajo · media 6 meses en la isla
Convenio Erasmus+ / prácticas · estancia 1–3 meses
Proyecto en operación
Casa Nagi ya está lista y funcionando
El coliving opera con captación activa, habitaciones publicadas y canal de reservas en línea. Puede consultarse el estado real del proyecto, las fotografías del activo y la disponibilidad actual en el landing público de alquiler.
https://www.mynexus.es/casa-nagui/alquiler · https://www.mynexus.es/casa-nagui/alquiler/fotos
Promotor y experiencia operativa
NEXUS · Nexus Haven
Operador especializado en coliving urbano en Palma de Mallorca. Gestión 360°: captación de inquilinos, contratos, cobros, mantenimiento, community management y reporting financiero mensual. Software propio para check-ins, incidencias, ocupación y facturación.
- 4 proyectos en Palma: 2 vendidos, Casa Nagi en operación, 1 en pipeline (Santa Catalina)
- Rentabilidad comprobada del 13% en activos operados
- Canal directo 55–80%: menor dependencia de OTAs y comisiones
- Reporting mensual: ocupación, ADR, costes, incidencias, capex
Descripción del activo
Carrer Gabriel Font i Martorell 39
Son Cotoner · Palma de Mallorca
Frente al Parque Sa Riera · Santa Catalina a pie
Ver ubicaciónActivo urbano en zona residencial consolidada con alta demanda de alquiler para perfiles internacionales. La ubicación permite combinar vida de barrio (Santa Catalina) y conectividad (aeropuerto PMI, ~33 M pasajeros/año).
Referencia pública €940.000 · Inmueble en sociedad patrimonial · Salida vía transmisión de participaciones o venta del activo.
Perfil de inquilino (5 segmentos)
Mix diseñado para cubrir los 12 meses y reducir dependencia de temporada turística.
Modelo de negocio y operación
Contratos por meses
Cada suite se alquila con contrato mensual renovable. Trabajadores temporales: media 6 meses. Erasmus: 1–3 meses. Esa cadencia sostiene el 98% de ocupación.
Costes controlados
OPEX anual base €27.600: personal, limpieza, marketing y reserva de mantenimiento (3% ingresos). Escala marginal en años 2–5.
Canal directo
Captación vía web, referrals y comunidad NEXUS. Objetivo 55–80% directo. Menor comisión que OTAs y mayor control de pricing.
| Concepto OPEX anual | Importe | Notas |
|---|---|---|
| Personal / community manager | €14.400 | Operación boutique |
| Limpieza y lavandería | €3.600 | Por turnover controlado |
| Marketing y captación | €6.000 | Canal directo + estacional |
| Reserva capex / mantenimiento | €3.600 | ~3% ingresos |
| Total OPEX | €27.600 | Constante en proyección base |
Proyección financiera a 5 años
Modelo base: 10 habitaciones · ocupación 98% · alquiler mensual no turístico · rampa de precio +€100/suite/año · upsells €10.800/año · eventos €3600/año.
| Año | €/suite/mes | Ingresos habitaciones | Ingresos totales | OPEX | NOI | Margen |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Año 1 | €900 | €105.840 | €120.240 | −€27.600 | €92.640 | 77% |
| Año 2 | €1000 | €117.600 | €132.000 | −€27.600 | €104.400 | 79% |
| Año 3 | €1100 | €129.360 | €143.760 | −€27.600 | €116.160 | 81% |
| Año 4 | €1200 | €141.120 | €155.520 | −€27.600 | €127.920 | 82% |
| Año 5 | €1300 | €152.880 | €167.280 | −€27.600 | €139.680 | 84% |
| Total 5 años | €718.800 | −€138.000 | €580.800 | 81% |
Estructura de capital y financiación solicitada
Composición del capital
Skin in the game: NEXUS aporta el 50% del proyecto (€445.000). La entidad financiera cubre el otro 50% (€445.000) mediante préstamo hipotecario sobre el activo.
Financiación bancaria solicitada
€445.000
50% del valor del activo (€890.000)
Préstamo hipotecario sobre el inmueble en sociedad patrimonial. Estructura 50% NEXUS · 50% banco, con LTV del 50% sobre la inversión total del activo (€890.000).
- · Plazo objetivo: 15–20 años (activo productivo)
- · Amortización compatible con flujo de caja operativo
- · Posibilidad de carencia 6–12 meses en fase de ramp-up
Capacidad de servicio de deuda (DSCR indicativo)
Ratio Cobertura del Servicio de la Deuda (NOI / cuota anual) sobre la solicitud de €445.000 (50% del proyecto). Cálculo ilustrativo; condiciones finales sujetas a tasación, tipo y plazo acordados.
| Escenario | Principal | Tipo / plazo | Cuota anual est. | DSCR (NOI Y1) | DSCR (NOI Y5) |
|---|---|---|---|---|---|
| Solicitud bancaria · 50% del proyecto | €445.000 | 4.25% · 20 años | €33.067 | 2.80x | 4.22x |
| Sensibilidad tipo +0,25 pp | €445.000 | 4.5% · 20 años | €33.783 | 2.74x | 4.13x |
| Sensibilidad plazo 15 años | €445.000 | 4.25% · 15 años | €40.172 | 2.31x | 3.48x |
Anexos para entidades financieras
Documentación complementaria del dossier bancario. Los ítems marcados como «en preparación» se entregan en formato Excel / PDF bajo solicitud o NDA.
Flujos de caja mensualizados
Excel
Detalle mes a mes de ingresos, costes desglosados y saldo operativo acumulado (2026–2030).
Descargar ExcelProyecciones 2026 y 2027
Excel
Escenarios de ocupación, precio medio y NOI para los dos primeros ejercicios completos (mensual y anual).
Descargar ExcelFotografías del proyecto en operación
Web
Galería actualizada del coliving en funcionamiento.
AbrirLanding de alquiler y disponibilidad
Web
Proyecto publicado, habitaciones y captación activa.
AbrirGarantías, riesgos y mitigación
Garantías ofrecidas
- Hipoteca de primer rango sobre inmueble en sociedad patrimonial (10 habitaciones, Son Cotoner)
- Cesión de flujos de alquiler / domiciliación de ingresos operativos
- Póliza de seguro del inmueble y responsabilidad civil de explotación
- Reporting financiero mensual auditado internamente por NEXUS
- Contratos de alquiler mensual no turístico (estabilidad vs. estacionalidad hotelera)
Riesgos principales y mitigación
Documentación disponible bajo NDA
También disponible el dossier de inversión completo con fotografías del activo, experiencia wellness y detalle de habitaciones.
Siguiente paso con su entidad
Coordinamos una reunión para presentar tasación, modelo financiero ampliado y estructura jurídica. Respuesta en 48 h laborables.
Documento confidencial · Casa Nagi · Carrer Gabriel Font i Martorell 39 · Palma de Mallorca · 2026